近日在北京、上海、广州、杭州、南京等热点城市调研发现，“以价换量”是目前开发商普遍采取的策略，但随着销量的上升，部分楼盘开始出现价格逆势上调的情况，与此同时，房地产开发商与购房者之间的博弈正在升级，“房托”身影再次显现。

降价是主流低价盘热销

自3月份以来，在开发商降价促销策略带动下，各地楼市成交量明显上升，进入4、5月份，楼市成交回暖态势仍在延续。

从5月份前10天的交易数据来看，主要城市新房市场的成交回升较为明显，54个大中城市的总成交量较上月同期上升44%。若剔除4月的假期因素，仍有约2成的增长。其中，以成都、杭州为代表的二线城市交易量回升幅度最大，主要原因是近期当地部分开发商在开展降价促销活动，大体量的新盘低价入市有效地拉升了当地成交量。

据销售人员介绍，这批房源最低报价仅为25000元/平方米，而早期市场预估价在30000元/平方米左右，因此比较容易卖，除6套样板房外，余下的169套房源目前已经基本被预订完。“整体来看，市场购买需求仍然存在，只要房价较为合理，这些需求就会入市。”

业内专家认为，经过3月和4月楼市集体降价促销，目前“刚需”房源成交价格已回落至相对理性的价位，不少观望“刚需”认为出手时机已到。与此同时，部分“刚需”不再只看价格，而是综合价格与房屋质量及配套，近3个月来杭州楼市大量“刚需”房源入市，丰富了“刚需”选择余地，支持了成交“回暖”。

博弈升级 “房托”再现

抢房局面出现的同时，“房托”也重出江湖。据了解到，杭州5月初开盘的“金都·夏宫”和“中豪四季公馆”双双出现连夜排队、千人抢房的壮观局面。有人指出，3月以来，杭州多个楼盘出现百人、千人抢房的场面，固然有楼市价格大幅下降带来的成交上升的原因，但不可否认，一些开发商为了拉动销售，制造楼市热销假象，而雇佣“房托”排队拿号、参与抢房。

广州市海珠区一个楼盘销售经理透露，目前销售压力很大，过去卖楼从未像现在这么愁过。为了能够销售出去房子他们想到的一个办法就是找“房托”，营造一种热销环境，此时不买，后悔终生。

经过一季度“以价换量”的博弈后，开发商与购房者之间的博弈悄然升级，不仅不少楼盘开始缩小降价幅度，而且开始试探性地提高价格。以广州曾经推出13800元特价单位的“纵横国际”为例，目前该项目均价在18000元到20000元，3月推出18800元/平方米价格的“保利天悦”均价又回升到20000元以上。而类似这样的项目还有十几个。和广州的情况相似，北京一些项目价格也已开始逆市上调。据链家地产市场研究部对2012年新入市期房项目统计显示，16个项目在一二季度均有成交。与一季度相比，其中11个项目4月至5月15日的成交价格出现上调，平均上涨幅度为4.4%，最高达到8.2%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，这些逆市涨价的项目有一个共同之处，均为低价入市或前期曾有较大幅度的价格下调，并且都因此取得较好销售业绩。他认为，对涨价项目要区别看待，就普通住宅刚需类产品来说，其涨价之后面临危机。一旦周边有其他项目开始大幅降价，这些涨价项目销售即会陷入降与不降的两难选择：保持现状只能坐视客源流失，而重新降价则会对楼盘品牌带来恶劣影响。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，市场买卖双方的博弈仍在持续，僵局并未显著打破。但春季成交反弹，还是影响了部分购房人的心态，看房积极性明显高于去年四季度。只是很多人还是观望，希望有更大的优惠。而开发商依然会采取“以价换量”的策略，但开发商既要能卖出，又要追求利润，需要不断试探市场，找到平衡点。

库存居高位降价空间仍存

虽然部分楼盘缩小优惠幅度，但专家认为，降价的大趋势不可逆转，也不存在整体出现价格回升的可能。

中国指数研究院认为，两年多的房地产调控效果正在显现，特别是今年以来，价格明显松动，商品住宅成交量下降显著，市场预期正在发生改变，企业库存巨大。重点城市出清周期大大延长，如北京、上海均在16个月以上，杭州达到21个月，预计主要城市短期内供应量将继续上升，而成交量难以大幅反弹，价格稳中有降的可能性较大。

南京楼市库存量再次进入5万套以内，5月份南京楼市有可能再次进入大幅降价跑量的局面，加之刚需在3月份的集中释放，刚需市场已经小了很多。在刚需一族难以支撑的情况下，开发商将面对如何吸引改善型客户出手，在这种情况下购房者有可能获得更大的优惠。

事实上，受住宅市场长期低迷的影响，开发商纷纷降低新开工量，以此减缓工程款支付压力，自去年四季度以来，全国商品住宅新开工面积累计增速逐月下滑。今年一季度，全国商品住宅新开工面积累计同比出现负增长，增速为-5.2%，呈现自2009年10月以来的首次负增长。

中国房产信息集团研究总监薛建雄认为，房地产调控将逐步形成市场化和政策调控并行的常态化局面，巨额的库存已经使房价丧失了大规模上涨的基础，房地产企业的利润也将回归到合理区间，整个行业将从暴利逐渐走向市场合理利润甚至微利。可以预见，未来楼市调控政策的核心仍然是控制房价上涨，让被投资性需求推高的房价回归合理水平。

住建部房地产市场监管司副司长张小宏近日表示，近一个时期市场回调还将是整个房地产市场的主基调，并明确调控方向不改，强调决不让调控出现反复。