第一章 奥特莱斯开发与运营发展综述 28
1.1 奥特莱斯的定义与起源 28
1.1.1 奥特莱斯的概念 28
1.1.2 历史起源与发展阶段 28
1.1.3 奥特莱斯的特点分析 30
1.2 奥特莱斯的发展意义 31
1.2.1 奥特莱斯的社会价值 31
1.2.2 奥特莱斯的投资者价值 31
1.2.3 奥特莱斯的品牌商价值 31
1.2.4 奥特莱斯的消费者价值 32
1.3 奥特莱斯与其他业态相比 32
1.3.1 奥特莱斯与购物中心 32
1.3.2 奥特莱斯与城市综合体 32
1.4 奥特莱斯现状及主要问题 33
1.4.1 奥特莱斯产生的外因分析 33
（1）经济增长酝酿发展空间 33
（2）居民品牌意识增强带来需求 33
（3）不景气百货转型奥特莱斯 34
1.4.2 奥特莱斯生命周期分析 34
1.4.3 奥特莱斯发展现状分析 37
（1）奥特莱斯发展规模分析 37
（2）奥特莱斯盈利能力分析 39
（3）奥特莱斯供货困境 39
（4）奥特莱斯竞争现状分析 40
（5）奥特莱斯SWOT分析 41
1.4.4 奥特莱斯面临的问题与瓶颈 42
（1）奥特莱斯主要面临的问题 42
（2）奥特莱斯主要发展瓶颈分析 42
第二章 奥特莱斯开发与运营环境分析 45
2.1 经济环境分析 45
2.1.1 GDP增长轨迹分析 45
2.1.2 金融机构贷款投向 50
2.1.3 贸易发展规模分析 54
2.1.4 经济发展对奥特莱斯的影响分析 59
2.2 消费环境分析 61
2.2.1 居民消费结构分析 61
2.2.2 居民消费能力分析 62
（1）人均GDP增长分析 62
（2）城乡居民收入分析 62
（3）城乡居民储蓄率分析 64
2.2.3 居民消费倾向分析 64
2.2.4 居民消费信心分析 67
2.2.5 消费环境对奥特莱斯的影响分析 68
2.3 商业环境分析 70
2.3.1 零售行业发展规模 70
2.3.2 零售行业盈利分析 70
2.3.3 零售行业运营分析 71
2.3.4 零售行业偿债分析 72
2.3.5 商业环境对奥特莱斯的影响分析 73
2.4 奢侈品市场消费趋势预测分析 74
2.4.1 我国奢侈品市场现状调研 74
（1）中国奢侈品消费市场现状调研 74
（2）我国奢侈品消费者特征 75
（3）我国奢侈品消费概况 75
2.4.2 奢侈品消费趋势预测 75
2.4.3 奢侈品消费奥特莱斯带来的投资机会 77
第三章 国际奥特莱斯开发与运营分析 80
3.1 国际奥特莱斯开发与建设分析 80
3.1.1 国外奥特莱斯的历史演进 80
1、美国奥特莱斯的历史演进 80
2、欧洲奥特莱斯的历史演进 81
3.1.2 国外奥特莱斯的特点与经验 81
3.1.3 国外奥特莱斯的发展趋势预测分析 83
3.1.4 全球四大奥特莱斯区域分析 88
（1）欧洲奥特莱斯区域分析 88
（2）美洲奥特莱斯区域分析 93
（3）亚洲奥特莱斯区域分析 94
3.2 美国奥特莱斯开发与建设分析 96
3.2.1 奥特莱斯主要发展特点 96
（1）主要的建设形式 96
（2）奥特莱斯经营方式分析 96
（3）地理分布特征分析 96
（4）集团垄断特征分析 97
3.2.2 奥特莱斯发展现状分析 97
（1）奥特莱斯现状与规模分析 97
（2）奥特莱斯的发展趋势预测 98
3.2.3 主要经典项目分析 98
1、Woodbury Common Premium Outlets 98
2、Jackson Premium Outlets 99
3、Desert Hills Premium Outlets 100
4、Las Vegas Premium Outlets 101
3.3 欧洲奥特莱斯开发与建设分析 102
3.3.1 奥特莱斯主要发展特点 102
3.3.2 奥特莱斯发展现状分析 102
（1）奥特莱斯现状与规模分析 102
（2）奥特莱斯的发展趋势预测 102
3.3.3 主要经典项目分析 104
3.4 日本奥特莱斯开发与建设分析 105
3.4.1 奥特莱斯主要发展特点 105
3.4.2 奥特莱斯发展现状分析 105
（1）奥特莱斯现状与规模分析 105
（2）奥特莱斯的发展趋势预测 106
3.4.3 主要经典项目分析 109
1、御殿场奥特莱斯 109
2、日本宫城县仙台泉普雷默奥特莱斯购物中心 110
3.5 韩国奥特莱斯开发与建设分析 111
3.5.1 奥特莱斯主要发展特点 111
3.5.2 奥特莱斯发展现状分析 111
（1）奥特莱斯现状与规模分析 111
（2）奥特莱斯的发展趋势预测 112
3.5.3 主要经典项目分析 113
1、龙仁竹田名牌折扣购物街 113
2、文井名牌折扣购物街 114
3、坡州奥特莱斯购物中心 115
第四章 奥特莱斯投资建设与运营分析 116
4.1 奥特莱斯的投融资分析 116
4.1.1 奥特莱斯的投资风险分析 116
4.1.2 奥特莱斯的投资规模分析 123
4.1.3 奥特莱斯的盈利模式分析 124
4.2 奥特莱斯投资可行性分析 125
4.2.1 奥特莱斯的选址条件分析 125
（1）区域级别 125
（2）人口规模 126
（3）经济基础 126
（4）环境资源 126
（5）交通规划 126
（6）市政配套 126
4.2.2 奥特莱斯的建设规模分析 127
（1）项目定位 127
（2）用地规模 127
（3）建筑面积 127
（4）功能分区 127
（5）建设内容 127
（6）投资强度 128
4.2.3 奥特莱斯的项目效益分析 128
（1）经济效益 128
（2）社会效益 128
4.3 奥特莱斯投资规划分析 129
4.3.1 奥特莱斯规划设计分析 129
1、总体规划与总量控制 129
2、定义清楚 目标明确 129
4.3.2 奥特莱斯项目招商分析 129
（1）奥特莱斯品牌供应商分析 129
（2）奥特莱斯招商策略分析 130
4.3.3 奥特莱斯产业配套分析 131
（1）奥特莱斯物流业分析 131
（2）奥特莱斯会展业分析 131
（3）奥特莱斯商业住宅分析 132
（4）奥特莱斯餐饮机构分析 132
4.4 奥特莱斯经营模式分析 133
4.4.1 联营模式分析 133
4.4.2 租赁模式分析 133
4.4.3 自营模式分析 133
4.4.4 托管模式分析 134
4.5 奥特莱斯运营模式分析 134
4.5.1 奥特莱斯的经营管理分析 134
4.5.2 奥特莱斯的采购组织分析 135
4.5.3 奥特莱斯的商品计划分析 135
4.5.4 奥特莱斯的谈判购买分析 138
4.5.5 奥特莱斯的利润评估分析 138
4.6 奥特莱斯经营思路分析 139
4.6.1 奥特莱斯目标消费者的需求分析 139
4.6.2 奥特莱斯竞争分析 140
4.6.3 国内奥特莱斯营销策略分析与建议 140
（1）要有鲜明的市场定位 140
（2）进行本土化的创新经营 140
（3）加强现代化的渠道管理 141
（4）重视优质的服务与环境 141
（5）如何实施多样化的促销 141
4.6.4 新营销理念的导入将增加新价值 142
4.7 奥特莱斯投资开发建议 143
4.7.1 奥特莱斯的选址建议 143
4.7.2 奥特莱斯的客源建议 143
4.7.3 奥特莱斯的规划建议 144
4.7.4 奥特莱斯的分区建议 144
4.7.5 奥特莱斯的规模建议 145
4.7.6 奥特莱斯的经营建议 145
4.7.7 奥特莱斯的招商建议 146
4.7.8 奥特莱斯的货源建议 148
4.7.9 奥特莱斯的公关建议 148
4.8 奥特莱斯经典项目个案分析 149
4.8.1 北京燕莎奥特莱斯分析 149
（1）项目区位分析 149
（2）项目规模分析 149
（3）项目投资、定位分析 149
（4）项目建筑风格、规划布局、功能分区 151
（5）项目主要客源 151
（6）品牌构成分析 151
（7）项目经营模式 152
（8）招商渠道与策略 152
4.8.2 上海青浦百联奥特莱斯分析 153
（1）项目区位分析 153
（2）项目规模分析 153
（3）项目投资、定位分析 154
（4）项目建筑风格、规划布局、功能分区 154
（5）项目主要客源 154
（6）品牌构成分析 155
（7）项目经营模式 155
（8）招商渠道与策略 155
4.8.3 重庆太平洋西部奥特莱斯分析 155
（1）项目区位分析 155
（2）项目规模分析 156
（3）项目投资、定位分析 156
（4）项目建筑风格、规划布局、功能分区 156
（5）项目主要客源 158
（6）品牌构成分析 159
（7）项目经营模式 160
4.8.4 中国香港东荟城名店仓分析 160
（1）项目区位分析 160
（2）项目规模分析 161
（3）项目投资、定位分析 162
（4）项目建筑风格、规划布局、功能分区 163
（5）项目主要客源 163
（6）品牌构成分析 164
4.8.5 北京赛特奥特莱斯分析 164
（1）项目区位分析 164
（2）项目规模分析 164
（3）项目投资、定位分析 165
（4）项目建筑风格、规划布局、功能分区 165
（5）项目主要客源 165
（6）品牌构成分析 166
（7）招商渠道与策略 166
4.8.6 北京首创奥特莱斯分析 167
（1）项目区位分析 167
（2）项目规模分析 167
（3）项目投资、定位分析 167
（4）项目建筑风格、规划布局、功能分区 169
（5）项目主要客源 169
（6）品牌构成分析 169
4.8.7 纽约WoodburyOutlets分析 170
（1）项目区位分析 170
（2）项目规模分析 170
（3）项目投资、定位分析 170
（4）项目建筑风格、规划布局、功能分区 170
（5）项目主要客源 171
（6）商场服务分析 171
4.8.8 日本御殿场Outlets分析 171
（1）项目区位分析 171
（2）项目规模分析 172
（3）项目投资、定位分析 172
（4）项目建筑风格、规划布局、功能分区 172
（5）项目主要客源 172
（6）产品类型分析 173
（7）商场环境分析 173
4.8.9 伦敦比斯特Outlets购物村分析 174
（1）项目区位分析 174
（2）项目规模分析 174
（3）项目投资、定位分析 175
（4）项目建筑风格、规划布局、功能分区 175
（5）项目主要客源 175
（6）产品类型分析 175
第五章 国内奥特莱斯区域市场投资机会分析 175
5.1 环渤海经济区 175
5.1.1 地理位置及历史起源 175
5.1.2 区域经济现状分析 176
5.1.3 土地供需现状分析 178
5.1.4 商业市场发展分析 178
5.1.5 重点省市奥特莱斯分析 180
（1）北京市奥特莱斯市场调研 180
（2）天津市奥特莱斯市场调研 181
（3）青岛市奥特莱斯市场调研 182
5.2 长三角经济区 183
5.2.1 地理位置及历史起源 183
5.2.2 区域经济现状分析 184
5.2.3 土地供需现状分析 185
5.2.4 商业市场发展分析 185
5.2.5 重点省市奥特莱斯分析 187
（1）上海市奥特莱斯市场调研 187
（2）浙江省奥特莱斯市场调研 188
（3）江苏省奥特莱斯市场调研 189
5.3 珠三角经济区 192
5.3.1 地理位置及历史起源 192
5.3.2 区域经济现状分析 193
5.3.3 土地供需现状分析 194
5.3.4 商业市场发展分析 194
5.3.5 重点省市奥特莱斯分析 195
（1）深圳市奥特莱斯市场调研 195
（2）广州市奥特莱斯市场调研 195
5.4 成渝经济区 197
5.4.1 地理位置及历史起源 197
5.4.2 区域经济现状分析 198
5.4.3 土地供需现状分析 198
5.4.4 商业市场发展分析 199
5.4.5 成都市奥特莱斯市场调研 199
（1）成都市奥特莱斯市场政策与规划 199
（2）成都市奥特莱斯市场的需求潜力 200
（3）成都市奥特莱斯市场的业态布局 200
（4）成都市奥特莱斯市场的位置分布 200
（5）成都市奥特莱斯市场的竞争格局 201
（6）成都市奥特莱斯市场的经营效益 201
（7）成都市奥特莱斯投资建设 202
第六章 奥特莱斯开发与运营标杆企业分析 203
6.1 国际奥特莱斯开发与运营企业经营分析 203
6.1.1 美国Tanger奥特莱斯集团经营分析 203
（1）企业主要概况 203
（2）企业经典项目分析 204
（3）企业最新发展动向 204
6.1.2 美国西蒙地产集团经营分析 205
（1）企业主要概况 205
（2）企业产品业务分析 205
（3）企业经典项目分析 206
（4）企业在华投资分析 206
（5）企业最新发展动向 207
6.1.3 三井不动产株式会社经营分析 207
（1）企业主要概况 207
（2）企业组织架构分析 207
（3）企业产品业务分析 208
（4）企业项目管控分析 208
（5）企业经典项目分析 209
（6）企业在华投资分析 209
（7）企业最新发展动向 209
6.2 国内奥特莱斯开发与运营企业经营分析 210
6.2.1 奥特莱斯投资运营商经营分析 210
（1）奥特莱斯（中国）有限公司经营分析 210
（2）中国香港SPACE商业经营管理集团经营分析 211
6.2.2 奥特莱斯房地产开发企业经营分析 212
（1）北京首创生态环保集团股份有限公司经营分析 212
（2）上置集团有限公司经营分析 218
6.2.3 奥特莱斯零售运营企业经营分析 223
（1）中国春天百货集团有限公司经营分析 223
（2）北京首商集团股份有限公司经营分析 227
（3）上海友谊集团股份有限公司经营分析 234
（4）长春欧亚集团股份有限公司经营分析 241
6.2.4 奥特莱斯投资机构经营分析 248
（1）中国基建投资有限公司经营分析 248
（2）杉杉控股有限公司经营分析 253
（3）东方基业投资集团经营分析 254
第七章  奥特莱斯开发与运营趋势与前景预测 255
7.1 中国奥特莱斯发展趋势预测分析 255
7.1.1 奥特莱斯综合化发展趋势预测分析 255
7.1.2 奥特莱斯与其他互补业态共同发展 256
7.1.3 网购对奥特莱斯的影响越来越大 256
7.2 中国奥特莱斯前景展望 257
7.2.1 奥特莱斯的本土化展望 257
（1）经营主体的选择 257
（2）选址与规模分析 257
（3）经营范围有待进一步扩大 258
7.2.2 中国奥特莱斯前景展望 258
7.2.3 中国奥特莱斯发展建议 259
1、要保证优质货源 259
2、采用灵活的招商政策与店铺管理方式 260
3、地产开发商应与运营商联手 261
4、政府要加强宏观调控 261
5、可尝试与金融机构合作 262

图表目录

图表1 行业生命周期示意图 34
图表2 2018-2022年中国奥特莱斯市场规模 37
图表3 2018-2022年中国奥特莱斯行业盈利能力 39
图表4 2027-2022年1季度中国国内生产总值(GDP) 45
图表5 2019-2022年3月份中国海关进出口增减情况一览表 54
图表6 2022年一季度居民人均消费支出及构成 61
图表7 2022年一季度居民人均可支配收入平均数与中位数 63
图表8 2018-2022年中国零售行业盈利能力 70
图表9 2018-2022年中国零售行业营运能力 71
图表10 2018-2022年中国零售行业偿债能力 72
图表11 长三角各省市2022年一季度GDP及增长情况 184
图表12 三井不动产株式会社组织架构 207
图表13 奥特莱斯（中国）有限公司经营状况 210
图表14 中国香港SPACE商业经营管理集团经营状况 211
图表15 北京首创生态环保集团股份有限公司经营状况 212
图表16 上置集团有限公司经营状况 218
图表17 中国春天百货集团有限公司经营状况 223
图表18 北京首商集团股份有限公司经营状况 227
图表19 上海友谊集团股份有限公司经营状况 234
图表20 长春欧亚集团股份有限公司经营状况 241
图表21 中国基建投资有限公司经营状况 248
图表22 杉杉控股有限公司经营状况 253
图表23 东方基业投资集团经营状况 254