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第一章 物流园区行业的发展综述 13
第一节 物流园区行业相关概述 13
一、物流园区发展概述 13
（一）物流园区的定义 13
（二）物流园区的要素 13
（三）物流园区的内涵 15
（四）物流园区功能特征 15
（五）物流园区建设目的 16
二、物流园区的类型分析 19
三、物流园区建设基本要求 22
四、物流园区发展的经济作用 25
第二节 中国物流地产发展状况分析 27
一、物流地产行业的相关概述 27
（一）物流地产概念的界定 27
（二）物流地产主题及对象 28
（三）物流地产与园区的关系 30
二、物流地产行业发展状况分析 32
（一）国内物流地产发展现状 32
（二）国外物流地产发展现状 32
三、物流地产开发运营模式分析 34
（一）地产企业主导型运营模式 34
（二）物流企业主导型运营模式 35
（三）地产和物流商合作经营模式 36
（四）第三方企业牵头型运营模式 36
四、物流地产行业竞争格局分析 36
（一）物流地产供求状况分析 36
（二）物流地产竞争格局分析 39
五、物流地产的盈利模式分析 39
（一）租金与管理费收入 39
（二）资产的升值收益 39
六、中国物流地产存在问题分析 40
第三节 中国仓储地产发展状况分析 40
一、中国仓储地产发展概况分析 40
（一）仓储地产的新增供应量 40
（二）仓储地产发展特点分析 42
二、仓储地产投资开发模式分析 43
（一）企业自开发模式 43
（二）综合开发运作模式 44
三、仓储地产开发企业类型分析 44
（一）第三方物流企业 44
（二）电子商务企业 44
（三）商贸零售企业 44
（四）传统房地产商 44
（五）专业物流地产商 44
第二章 中国物流业发展情况分析 46
第一节 中国物流业发展综述 46
一、中国物流业的发展阶段 46
二、中国物流行业的发展特征 47
三、中国物流产业政策环境分析 48
（一）中国物流政策演变与发展 48
（二）《物流业调整和振兴规划》 53
（三）物流业现行政策分析与评价 59
（四）政策措施物流业发展助推器 62
四、物流业对国民经济的拉动作用 63
第二节 中国物流费用情况统计分析 64
一、中国物流总费用统计情况分析 64
二、中国物流运输费用情况分析 65
三、中国物流保管费用情况分析 65
四、中国物流管理费用情况分析 66
第三节 中国社会物流总额情况分析 66
一、社会物流总额分析 66
二、工业品物流总额分析 66
三、进口货物物流总额分析 67
四、农产品物流总额分析 67
五、再生资源物流总额分析 68
六、单位与居民物流总额分析 68
第四节 中国物流业发展存在的问题 68
一、制约中国物流业发展的主要因素 68
二、中国物流业发展中的突出问题 70
三、中国物流业发展面临三大隐忧 71
第五节 中国物流业发展的对策分析 72
一、中国物流业加速发展的新思路 72
二、促进中国物流业的发展建议 73
三、跨区域物流服务发展的思路及措施 74
第三章 我国物流园区行业运行现状分析 77
第一节 物流园区规划布局情况分析 77
一、物流园区布局规划概况分析 77
二、物流园区规划的风险分析 79
三、物流园区规划的条件要素 82
四、物流园区的规划流程分析 85
五、物流园区的路网规划分析 87
（一）物流园区的交通特性 87
（二）物流园区的路网规划 88
六、物流园区的开发价值分析 92
（一）物流园区的公益性价值 92
（二）物流园区的经营性价值 95
第二节 我国物流园区行业发展分析 97
一、中国物流园区发展概况分析 97
（一）中国物流园区发展历程 97
（二）中国物流园区发展特征 97
（三）中国物流园区发展现状 99
（四）物流园区的竞争力分析 100
二、物流园区入驻企业选择分析 104
（一）入园企业选择的因素 104
（二）入园企业选择的条件 104
三、生态型物流园区发展情况分析 106
（一）生态型物流园区的基本概念 106
（二）生态型物流园运营功能分析 107
（三）生态型物流园区的管理模式 108
四、大型物流园区的发展战略分析 109
（一）大型物流园区战略规划 109
（二）大型物流园区战略理念 110
（三）大型物流园区战略定位 111
（四）大型物流园区服务设计 112
第三节 我国重点物流企业调查分析 114
一、物流企业物流业务收入增速稳中有升 115
二、经营成本压力较大，资源要素成本持续上涨 117
三、物流企业资产持续增长，资产流动性增强 118
四、物流企业利润回升，利润率基本持平 119
第四节 我国物流园区产业集群分析 121
一、物流园区产业聚集的内涵 121
二、物流园区产业聚集的机理 122
三、物流园区产业聚集的外因 123
四、物流园区产业聚集的措施 124
五、产业集群与物流园区耦合模式 125
第五节 我国示范物流园区名单分析 126
一、第一批示范物流园区名单 126
二、第二批示范物流园区名单 127
第四章 我国物流园区整体运行情况分析 129
第一节 我国物流园区总体情况 129
一、物流园区数量分析 129
二、物流园区建设状态 130
三、物流园区节点城市布局 132
第二节 我国物流园区建设情况 135
一、政府规划和企业建设相结合，综合服务型园区数量居多 135
二、投资主体多元介入，政府支持力度不断加大 136
三、园区建设管理持续改善，实施进度影响因素多样 137
第三节 我国物流园区运营情况 139
一、自主经营方式居多，合作共赢受到重视 139
二、园区业务功能日趋全面，增值服务收益稳步上升 139
三、信息化建设深受重视，线上线下平台加速融合 141
第四节 我国物流园区发展问题分析 143
一、园区同质化现象依旧存在，部分园区面临生存压力 143
二、土地资源及税收政策影响明显，继续成为园区发展瓶颈 144
三、专业服务能力有待提升，综合型人才需求仍然旺盛 144
第五节 我国物流园区发展趋势分析 145
一、经济发展改变需求格局，园区呈现区域竞争态势 145
二、流通结构引发物流变化，电商促进园区转型升级 145
三、市场竞争日趋激烈，兼并重组与网络化发展提速 146
第六节 我国物流园区发展建议分析 147
一、面向政府部门的建议 147
二、面向园区建设和运营者的建议 148
第五章 我国物流园区市场供需形势分析 150
第一节 我国物流用线路供给分析 150
一、公路里程 150
二、铁路里程 150
三、水路里程 151
四、航空航线里程 152
第二节 我国物流用设备供给分析 152
一、民用货运汽车拥有量 152
二、水上运输船舶拥有量 153
三、铁路货车拥有量 154
第三节 我国交通运输货运情况分析 154
一、货物运输总体情况 154
二、公路货物运输情况 155
三、铁路货物运输情况 155
四、水路货物运输情况 155
五、航空货物运输情况 156
六、港口货物吞吐情况 156
第六章 我国物流园区开发经营模式分析 158
第一节 物流园区投资开发模式分析 158
一、物流园区投资开发模式分析 158
（一）经济开发区模式 158
（二）主体企业引导模式 158
（三）物流地产商模式 159
（四）综合运作模式 159
（五）政企联合（PPP）模式 160
二、地产型物流园区发展模式分析 161
（一）地产商为主导，租售给物流商管理园区物业 161
（二）物流商自有地产，自己经营管理 162
（三）地产商和物流商直接合作经营模式 162
（四）物流商和地产商以外第三方运作模式 162
三、中国物流园区开发方式分析 162
（一）政府规划，工业地产商主导模式 163
（二）政府规划，企业主导模式 163
（三）政府政策支持，主体企业引导模式 163
四、物流园区投资运营合作模式 163
（一）土地使用权有偿出让模式 163
（二）自行运营及招标运营 164
（三）“投资—经营—移交”模式 164
（四）合资/合作模式 164
（五）政企合作模式 164
第二节 物流园区运营管理模式分析 165
一、物流园区的经营管理分析 165
二、物流园区运营管理模式分析 166
（一）物流园区的管理模式分析 166
（二）物流园区的创新模式分析 167
三、国内外物流园区管理模式分析 168
（一）政府主导的建设管理模式 168
（二）企业主导的建设管理模式 168
四、物流园区市场经营模式分析 169
（一）自建自营模式 169
（二）自建他营模式 169
（三）他建他营模式 169
（四）BOT模式 169
五、物流园区经营管理存在的问题 170
第三节 中国物流园区市场赢利模式 170
一、物流园区赢利来源分析 170
二、物流园区盈利模式分析 171
（一）土地增值收入 172
（二）出租/租赁收入 173
（三）服务费用收入 173
（四）项目投资收益 173
三、各类物流园区盈利模式分析 173
（一）转运型物流园区盈利模式 173
（二）综合型物流园区盈利模式 174
（三）仓储配送型物流园区盈利模式 174
（四）流通加工型物流园区盈利模式 174
四、不同阶段物流园区赢利模式分析 175
（一）初创期的物流园区盈利模式 175
（二）成长期的物流园区盈利模式 176
（三）成熟期的物流园区盈利模式 176
五、物流园区盈利模式现存问题分析 177
第七章 我国港口物流园区发展情况分析 179
第一节 我国港口物流园区概述 179
一、港口物流园区定义分析 179
二、港口物流园区发展作用 179
三、港口物流园区发展历程 181
四、港口物流园区运营模式 182
五、港口物流园区发展特点 184
第二节 我国港口物流园区发展现状分析 185
一、物流管理分散，物流整体效益较差 185
二、物流企业规模小，整体物流规划不够理想 185
三、物流的专业化程度不高，影响物流效益 185
四、物流专业人才缺乏，制约物流业发展 186
第三节 我国港口物流园区的发展趋势 186
一、园区物流基础设施更加完备 186
二、园区服务功能不断拓展 186
三、园区专业化程度不断加强 187
四、园区建设与经营模式的转变 187
第八章 中国航空物流园区发展情况分析 188
第一节 航空物流园区建设及运营情况分析 188
一、航空物流园区的内涵及特点 188
二、航空物流园区建设关键要素 188
三、航空物流园区建设的重要性 190
四、航空物流园区形成机理分析 190
五、航空物流园区运营模式分析 191
第二节 主要航空物流园区运营情况 193
一、成都航空物流园区 193
二、深圳航空物流园区 194
三、北京空港物流园区 196
四、厦门航空港物流园区 197
五、上海浦东空港物流园区 197
六、广州国际空港物流园区 197
第三节 中国航空物流发展趋势分析 198
一、市场规模继续扩张，货运结构进一步趋向高价值化 198
二、航空货运物流化转型趋向纵向一体化和横向协同化 198
三、航空物流企业兼并重组加快 198
四、信息技术和物联网技术的应用将取得突破 199
第九章 中国铁路物流园区发展情况分析 200
第一节 铁路物流的相关概述 200
一、铁路物流的定义 200
二、铁路物流的特点 200
三、我国发展铁路物流的优势分析 200
第二节 中国铁路物流发展情况分析 201
一、中国铁路物流发展现状分析 201
二、铁路物流发展的对策及建议 202
三、中国铁路物流发展趋势分析 203
第三节 铁路物流园区建设及运营情况分析 204
一、铁路物流园区的内涵及分类 204
二、铁路物流园区发展特点分析 205
三、铁路物流园区建设的必要性 206
四、铁路物流园区运行模式分析 208
五、铁路物流园区功能规划设计 208
六、铁路物流园区建设思路分析 211
第十章 我国重点省市物流园区发展规划分析 212
第一节 安徽省物流园区发展规划分析 212
一、安徽省物流园区发展现状 212
二、安徽省物流园区存在问题 212
三、安徽省物流园区发展机遇 213
四、安徽省物流园区发展目标 213
五、安徽省物流园区空间布局 214
（一）合肥物流核 214
（二）沿江物流轴 215
（三）沿淮物流轴 215
（四）物流集群 216
六、安徽省物流园区重点任务 217
（一）推进园区融合共建 217
（二）加强综合物流枢纽建设 217
（三）加强园区信息化建设 218
（四）加强园区标准化建设 218
（五）推进园区创新发展 218
（六）完善园区经营管理体制和服务功能 219
第二节 黑龙江省商贸物流园区发展规划 219
一、黑龙江物流业发展情况分析 219
二、黑龙江商贸物流园区发展现状 220
三、商贸物流园区存在的主要问题 221
四、黑龙江商贸物流园区发展目标 223
五、黑龙江物流园区发展重点工程 224
（一）谋划中转联运建设工程 224
（二）推进产业联动发展工程 224
（三）信息平台开发工程 224
（四）“一带一路”开放工程 225
（五）智慧物流创建工程 225
（六）配送系统建设工程 225
（七） 冷链体系培育工程 226
第三节 江苏省物流园区发展规划分析 226
一、江苏省物流园区发展现状分析 226
（一）基础设施逐步完善，园区建设稳步推进 226
（二）运营效率稳步提升，集聚发展成效显著 227
（三）园区功能日趋完善，服务能力不断提升 227
（四）模式创新多业融合，转型升级步伐加快 227
（五）示范工程成效显著，带动效应逐步显现 228
（六）政策体系持续完善，发展环境不断优化 229
二、江苏省物流园区发展问题分析 229
三、江苏省物流园区发展规划分析 230
第四节 扬州市物流园区空间布局总体规划 230
一、扬州市物流行业发展情况分析 230
二、扬州市物流园区发展现状分析 232
三、扬州市物流园区发展问题分析 233
四、扬州市物流园区发展目标分析 235
五、扬州市物流园区发展重点分析 235
（一）加快园区基础设施建设 235
（二）加强园区资源整合与提升改造 236
（三）增强园区综合服务与运营能力 237
（四）推动园区联动融合与创新发展 237
（五）提升园区智慧化、信息化水平 238
（六）推进园区标准化、绿色化发展 239
第十一章 2021-2026年中国物流行业发展趋势及前景 240
第一节 2021-2026年中国物流行业发展前景及趋势分析 240
一、2021-2026年物流行业发展前景分析 240
二、2021-2026年中国物流信息化发展前景 241
三、2021-2026年中国物流发展趋势分析 241
第二节“十四五”商贸物流发展情况分析 242
一、“十四五”商贸物流发展机遇分析 242
二、“十四五”商贸物流发展目标分析 243
三、“十四五”商贸物流重点工程分析 243
四、“十四五”商贸物流保障措施分析 245
第十二章 2021-2026年我国物流园区市场投资风险及策略 247
第一节 2021-2026年中国物流园区市场投资机会 247
一、物流园区行业进入壁垒分析 247
二、物流园区市场投资机会分析 247
三、物流园区未来投资前景分析 248
四、物流园区未来投资规划分析 249
第二节 2021-2026年中国物流园区市场投资风险 249
一、物流园区建设的决策风险 250
二、物流园区建设的定位风险 250
三、物流园区建设的投资风险 251
四、物流园区建设的管理风险 251
第三节 2021-2026年物流园区建设风险管理策略 251
第十三章 2021-2026年我国物流园区产业招商引资策略分析 254
第一节 物流园区招商运营发展分析 254
一、物流园区的招商特点分析 254
二、物流园区的招商流程分析 254
三、物流园区招商存在的问题 254
四、知名物流园区招商经验借鉴 255
第二节 物流园区市场招商策略分析 257
一、物流园区合作伙伴的选择 257
二、物流园区的招商策略分析 258
三、不同物流园区的招商策略 259
（一）定向服务型 259
（二）交通枢纽型 259
（三）产业聚集型 259
（四）功能提升型 259
（五）综合服务型 260
四、物流园区项目招商策略 260
（一）园区招商策略 260
（二）场地招商策略 260
（三）项目招商策略 261
第三节 物流园区客户甄别及发掘分析 261
一、物流园区招商客户的定位 261
二、物流园区的招商推广分析 262
三、物流园区招商现场的包装 263
四、物流园区客户甄别及发掘 263
五、物流园区的客户开发分析 263

图表目录
图表 1 物流园区的分类 21
图表 2 货运服务型物流园区规划的推荐性指标 21
图表 3 生产服务型物流园区规划的推荐性指标 22
图表 4 贸易服务型物流园区规划的推荐性指标 22
图表 5 综合服务型物流园区规划的推荐性指标 22
图表 6 中国主要的物流产业政策 52
图表 7 2017-2020年中国物流费用情况表 65
图表 8 2017-2020年社会物流运输费用情况表 65
图表 9 2017-2020年社会物流保管费用情况表 65
图表 10 2017-2020年社会物流管理费用情况表 66
图表 11 2017-2020年社会物流总额情况统计 66
图表 12 2017-2020年工业品物流总额情况统计 67
图表 13 2017-2020年进出口货物物流总额情况 67
图表 14 2017-2020年农产品物流总额增长情况 67
图表 15 2017-2020年再生资源物流总额增长情况 68
图表 16 2017-2020年单位与居民物流总额增长情况 68
图表 17 物流园区道路面积率推荐值 89
图表 18 园区道路等级功能结构的选择 90
图表 19 物流园区道路面积率推荐值 91
图表 20 各类物流企业入园的基本指标 106
图表 21 生态型物流园的功能分类 107
图表 22 2017-2020年物流企业收入增长情况统计 115
图表 23 物流企业物流业务收入增长情况 116
图表 24 物流企业主营业务收入构成情况 116
图表 25 2017-2020年物流企业业务收入、成本增长情况对比 117
图表 26 2017-2020年物流从业人员劳动报酬增长情况 118
图表 27 2018-2020年物流企业资产相关指标对比 119
图表 28 2017-2020年工业、批发和零售业企业销售总额增长情况 120
图表 29 2017-2020年物流企业收入利润率情况 120
图表 30 第一批示范物流园区名单统计 126
图表 31 第二批示范物流园区名单统计 127
图表 32 2017-2020年全国物流园区数量统计 129
图表 33 八大经济区物流园区数量对比 130
图表 34 物流园区建设状态占比 131
图表 35 2017-2020年各类建设状态物流园区数量 131
图表 36 2020年八大经济区物流园区建设状态分类统计 132
图表 37 物流园区布局节点城市园区数量对比 132
图表 38 物流园区布局节点城市园区数量占比 133
图表 39 物流园区吸引企业入驻的主要原因 133
图表 40 物流园区地理位置特点 134
图表 41 物流园区交通连接方式 134
图表 42 物流园区开发方式 135
图表 43 物流园区类型统计 136
图表 44 物流园区建设资金来源分析 137
图表 45 物流园区建设进度分析 137
图表 46 物流园区建设时长 138
图表 47 物流园区建设进度滞后原因 138
图表 48 物流园区运营管理方式分析 139
图表 49 物流园区主要业务功能统计 140
图表 50 物流园区提供的基础配套服务 140
图表 51 物流园区提供的政务和商务服务 141
图表 52 物流园区主要收入来源 141
图表 53 物流园区信息化投入总额分析 142
图表 54 物流园区信息系统开发方式 143
图表 55 2017-2020年中国公路总里程统计 150
图表 56 2017-2020年中国铁路营业里程数据统计 151
图表 57 2017-2020年中国内河航道里程数据统计 151
图表 58 2020年我国定期航班条数及里程统计 152
图表 59 2017-2020年中国民用载货汽车拥有量统计 153
图表 60 2017-2020年中国水上运输船舶拥有量统计 153
图表 61 2017-2020年中国铁路货车拥有量统计 154
图表 62 2017-2020年中国交通运输行业运输指标统计情况 154
图表 63 2017-2020年中国公路货运情况统计 155
图表 64 2017-2020年中国铁路货运情况统计 155
图表 65 2017-2020年中国水路货运情况统计 156
图表 66 2017-2020年中国航空货物周转量统计 156
图表 67 2017-2020年中国规模以上港口货物吞吐量统计 157
图表 68 物流园区赢利来源情况 171
图表 69 物流园区赢利模式分类 172

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